개발비용

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개발비용

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알기쉬운 개발비용 / 아는만큼 줄이자!
1. 개발비용의 인정범위개발부담금의 최대 공제항목 개발비용 / 자세히 알아보기!

① 개발비용은 해당 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 비용으로서 토지의 가치상승을 가져온 비용을 맡하고 건축물과 관련하여 지출한 비 용은 포함하지 아니한다.
다만, 기부채납하는 공공시설이 건축물인 경우에는 개발비용에 포함할 수 있다.

② 개발비용은 부과 대상 토지의 개발에 지출한 비용을 말한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 부과 대상 토지 밖에서 해당 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 비용도 포함할 수 있다.

1. 진입로 개설로 인하여 부과 대상 토지의 가치가 상승한 경우
2. 관계 법령이나 해당 개발사업 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 토지 또는 공공시설 등을 기부채납 등을 한 경우

③ 개발비용은 부과 개시 시점부터 부과 종료 시점까지 지출한 비용을 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위 기간 외에 지출한 경우에도 포함할 수 있다.

1. 부과 개시 시점 이전에 지출한 다음 각 목의 비용

가. 해당 개발사업의 시행을 위해 지출한 영 제12조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 조사비 및 설계비
나. 해당 개발사업의 인가 등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 부과대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로서 개시시점 지가에 반영되지 아니한 비용

2. 부과 종료 시점 이후에 지출한 다음 각 목의 비용

가. 부과 종료 시점 이후 개발부담금을 부과하기 전에 부과되는 지목변경으로 인한 취득세, 학교용지부담금, 양도소득세 또는 법인세 등 의 납부액
나. 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 의하여 준공인가 등을 받은 날까지 지출할 것이 확정된 비용
다. 대규모 사업의 일부가 준공되어 법 제9조제3항제1호에 따른 부분준공일을 부과 종료 시점으로 하여 개발비용을 산정하는 경우에는 해당 개발사업 전체에 대하여
준공인가 등을 받은 날까지 지출할 것이 확정된 비용

④ 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 비용인 경우에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 금액은 법 제11조에 따른 개발비용에 포함되지 않는다

1. 개발사업 시행과정에서 발생하는 민원보상비
2. 산업단지 조성사업 시행시 폐수처리장 시설물 설치비용
3. 사업지구 밖에서 철거되는 건축물이전비(건축물이 개발사업구역 경계에 걸친 경우 또는 제2항 각 호 외의 부분 단서에 따라 개발비용으로 인정되는 경우에는 개발비용에 포함한다)
4. 아파트 공사시 건축물에 부수하여 설치하는 단지 내 전기 도로 상하수도·가스공급시설 주차장 조경·담장 포장비
5. 토지 매입비 또는 공사비 등 개발사업 시행에 소요되는 비용의 조달을 위하여 금융기관 등에 지급한 이자 등의 자본비용

2. 순공사비의 산정개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비의 합계액

① 영 제12조제1항제1호의 순공사비의 공종은 다음 각 호와 같다.

1. 토공사
2. 구조물공사
3. 배수공사
4. 포장공사
5. 연약지반공사
6. 조경공자
7. 진입로 개설공사
8. 철거공사 및 폐기물처리공사
9. 「토양환경보전법」에 따라 시행하는 오염토양 정화 공사
10. 그 밖의 공사

② 토공사

1. 토공사는 부지조성을 위한 부지정지, 지반의 틈처리, 구덩이파기, 되메우기, 흙쌓기, 땅고르기, 잔토처분 등의 공사를 의미한다. 다만, 지하층 터파기 등 건축물의 시공을 위한 토공사는 포함하지 아니한다.
2. 암 절취 공사비는 납부의무자가 제시한 설계서, 지질조사보고서 등 사실 확인이 가능한 자료에 근거하여 산정한다.
3. 토사 운반공사비는 설계서 등의 종·횡단면도에 반입토(부족토) 또는 반출토(잔토)가 발생한 것이 확인되는 경우로서 토사운반공사의 계약을 체결하여 계약금액대로 지급한 것이 세금계산서에 의하여 객관적으로 확인되는 경우를 근거하여 산정한다.
다만, 세금계산서가 없는 경우에는 담당공무원이 현지 조사하여 실제 토사 반·출입 여부를 확인하고, 토사 반·출입 토지 소유자의 확인을 근거로 산정 할 수 있다.

③ 구조물 공사

1. 구조물공사는 부지조성 및 토사의 유출방지 목적으로 시공하는 옹벽, 석축 등의 공사를 말한다.
2. 옹벽구조물의 지하매설 깊이는 납부의무자가 제시한 지하매설 깊이가 객관적으로 확인되는 경우 등에는 실제 매설 깊이를 근거하여 산정한다. 다만, 납부의무자가 제시한 지하매설 깊이가 객관적으로 확인할 수 없는 경우에는 국토교통부장관이 간행한 "도로옹벽표준도"를 기준으로 산정할 수 있다.
3. 건축물 지하층 시공을 위한 흙막이 가시설은 포함하지 아니한다.
4. 건축벽체와 일체화된 구조물은 포함하지 아니한다.

④ 연약지반공사

1. 불량한 지반의 전체 또는 일부를 양호한 지반으로 개량하거나, 지반의 밀도를 증대 또는 지반을 단단하게 굳어지게 하여 공사 목적에 맞는 양호한 지반으로
개량하는 지반처리 공법(치환, 압밀, 다짐, 주입)을 말한다.
2. 연약지반공사의 경우 지질조사보고서 등 사실 확인이 가능한 자료에 근거하여 산정한다.
3. 아파트 등 건축물의 기초를 보강하기 위하여 시공하는 파일공사는 포함하지 아니한다.

⑤ 조경공사

조경공사는 부지조성공사에 필수적으로 수반하는 다음 각 목의 어느하나에 해당하는 경우에는 개발비용에 포함한다. 다만, 조경을 위한 고가의 수목식재는 제외한다.

가. 토사의 유출방지 목적으로 설치하는 잔디·수목식재공사
나. 관계 법령 또는 해당 개발사업 인가 등의 조건에 따라 의무적으로 설치하여야 하는 차폐 목적 수목식재공사

⑥ 진입로 개설공사

1. 진입로 개설로 인하여 부과 대상 토지의 가치가 상승한 경우 그 개설비용은 개발비용에 포함한다.
2. 도로점용료, 하천점용료 등은 포함하지 아니한다.

⑦ 재료비, 노무비, 경비의 수량과 단가를 산출하는 경우에는 실제 공사를 시공한 시점으로부터 가장 최근에 고시·공표 등을 한 정부표준품센과 단가를 적용하여야 한다.

3. 조사비의 산정직접 해당 개발사업의 시행을 위하여 지출한 조사비용의 합계액

영 제12조제1항제2호의 조사비는 다음 각 목의 기준에 의하여 산정한다.

1. 측량비 : 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령」 제 48조의 규정에 의한 측량대가의 기준 또는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행규칙」 제 116조제2항에 따른 지적측량수수료 산정기준 등에 관한 규정
2. 환경영향평가 대행비용 : 「환경영향평가법」 제 53조에 따른 환경영향평가 등의 대행비용 산정기준
3. 교통영향분석·개선대책수립 대행비용 : 「도시교통정비 촉진법」 제32조에 따른 교통영향분석·개선대책수립 대행비용 산정기준
4. 방재안전대책수립 업무 대행비용 : 「자연재해대책법」 제38조의2에 따른 방재안전대책수립 업무 대행비용의 산정기준
5. 매장문화재 조사용역비 : 「매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률」 제27조에 따른 매장문화재 조사용역 대가의 기준
6. 그 밖의 조사비 : 「엔지니어링산업 진흥법」 제31조에 따른 엔지니어링 사업대가의 기준

4. 설계비의 산정직접 해당 개발사업의 시행을 위하여 지출한 설계비용의 합계액

영 제12조제1항제3호의 설계비는 기본설계, 실시설계 및 공사감리 비용의 합계액으로 산정한다.
기본설계 및 실시설계는 「엔지니어링산업 진흥법」 제31조에 따른 엔지니어링 사업대가의 기준에 따라 산정하고,
공사 감리는 「건설기술 진흥법」 제37조에 따른 건설사업관리 대가기준에 따라 산정한다.
다만, 공사감리의 경우 「건설기술 진흥법」 제39조에 따라 의무적으로 건설사업관리를 수행한 경우로 한정한다.

5. 일반관리비의 산정해당 개발사업과 관련하여 관리활동 부문에서 발생한 지출비용의 합계액

① 일반관리비는 영 제12조제1항에 따라 산정한 순공사비, 조사비, 설계비, 토지의 개량비에 속하지 아니하는 비용중 「예정가격작성기준」(기획재정부 계약예규) 제12조에 열거된 임원급료, 사무실직원의 급료 등의 비용으로서 동 규정을 준용하여 산정한다.

② 제1항에 따라 산정한 일반관리비는 영 제12조제1항에 따라 산정한 순공사비(재료비, 노무비, 경비)에 다음 각 호의 금액 규모에 따른 비율을 곱하여 산정한 금액을 초과할 수 없다.

1. 50억원 미만 : 6.0%
2. 50억원 이상 300억원 미만 : 5.5%
3. 300억원 이상 : 5.0%

6. 기부채납액의 산정인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지자체에 기부하는 토지 또는 공공시설의 합계액

① 영 제12조제1항제5호의 기부채납액은 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 기부하는 토지 또는 공공시설 등의 가액에는 도로, 주차장, 공원, 하천 운동시설, 학교 도서관 등 공공시설의 설치비용을 포함한다.

② 영 제 12조제1항제5호나목의 공공시설 등의 가액은 토지의 가액에 제11조의2부터 제11조의5까지, 제11조의7부터 제11조의11까지의 규정을 준용하여 산정한 금액을 말한다.

7. 부담금 납부액의 산정관계법령 또는 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지자체에 납부한 부담금의 합계액

① 「부담금관리기본법」 별표의 부담금 중 당해 토지개발사업의 시행과 관련하여 지출된 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 부담금은 법 제11조에 따른 개발비용에 포함된다.

1. 제7호의 학교용지부담금(학교용지 확보 등에 관한 특례법 제5조)
2. 제9호의 지방자치단체 공공시설의 수익자 분담금(지방자치법 제138조)
3. 제17호의 농지보전부담금(농지법 제38조)
4. 제22호의 대체 초지조성비 (초지법 제23조)
5. 제36호의 수도 원인자부담금(수도법 제71조)
6. 제38호의 생태계보전협력금 (자연환경보전법 제46조)
7. 제41호의 하수도 원인자부담금(하수도법 제61조)
8. 제53호의 개발제한구역 보전부담금(개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 제21조)
9. 제55호의 광역교통시설부담금 (대도시권 광역교통관리에 관한 특별법 제11조)
10. 제57호의 도로 원인자부담금(도로법 제76조)
11. 제59호의 도시개발구역 밖의 도시기반시설의 설치비용부담금 및 추가 설치비용부담금(도시개발법 제58조)
12. 제70호중 대체산림자원조성비(산지관리법 제19조)
13. 제82호의 해양생태계보전협력금(해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률 제49조)
14. 제91호의 기반시설 설치비용 무과금(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제68조)

② 영 제12조제1항제6호의 부담금 납부액은 관계 법령이나 해당 개발사업의 인가 등의 조건에 따라 국가 또는 지방자치단체에 납부한 도로, 주차장, 공원, 하천, 운동시설, 학교, 도서관 등
공공시설의 설치비용을 포함한다.

8. 토지의 개량비의 산인가 등을 받은 날을 기준으로 그 이전 3년 이내에 부과대상 토지를 개량하기 위해 지출한 비용

영 제 12조제1항제7호의 토지의 개량비는 제11조의2부터 제11조의7까지, 제11조의9부터 제11조의11까지의 규정을 준용하여 산정한 금액을 합한다.

9. 제세공과금의 산정해당 개발사업의 시행과 관련하여 국가 또는 지자체에 납부한 제세공과금의 합계액

영 제12조제1항제8호의 제세공과금에는 「부가가치세법 시행령」 제80조제1호 및 제2호(토지 및 건축물의 취득과 관련된 매입세액은 제외한다)에 의한 토지에 관련된 매입세액을 포함한다.
설명 ) 일반적으로 개발부담금 산정시 제세공과금이라함은 지목변경취득세가 해당됨.

10. 보상비의 산정토지의 가액에 포함되지 아니한 개발사업구역의 건축물, 공작물, 입목 및 영업권 등에 대한 보상비

① 영 제12조제1항제9호의 보장비는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 포함한다.

1. 공작물, 입목 및 그 밖에 토지에 정착한 물건의 이전에 소요되는 비용
2. 분묘 이장(移葬)에 소요되는 비용
3. 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실은 영업이익과 시설의 이전에 소요되는 비용
4. 주거이전비 또는 이주대책비

② 제1항에 따른 공작물 등에 대한 보상비는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에 한하여 인정한다.

1. 납부의무자가 국가 또는 지방자치단체에게 보상비를 지급한 경우
2. 납부의무자가 지방자치단체 또는 법 제7조제2항제2호에 따른 공공기관인 경우로서 보상비를 지급한 경우
3. 납부의무자가 경매 또는 입찰에 의하여 보상비를 지급한 경우
4. 납부의무자가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의 또는 수용에 의하여 보상비를 지급한 경우
5. 납부의무자가 보상대상이 존재한 사실과 보상비 지급을 객관적으로 입증하는 경우로서 보상계약이 체결되고 그 계약에서 약정한 대로 보상비가 지급된 사실이 확인되는 경우

③ 제2항제5호의 경우 보상대상이 존재한 사실과 보상비 지급 사실이 확인은 되나 그 보상금액의 적정함이 객관적으로 인증되지 아니한 경우로서 납부의무자가 원하는 경우에는 국토교통부장관이 지정하는 감정평가업자(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9 호에 따른 감정평가업자를 말한다)가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정하는 평가방법에 따라 평가한 금액 을 보상비로 할 수 있다. 이 경우 감정평가수수료는 납부의무자의 부담으로 한다.

11. 양도소득세의 산정부과종료시점 이전에 양도된 때에는 해당 세액 중 부과개시시점부터 양도시까지에 상당하는 세액,
부과종료시점 이후에 양도된 때에는 해당 세액 중 부과개시시점부터 부과종료시점까지 상당하는 세액

① 법 제12조에 따라 개발비용으로 계산되는 양도소득세 또는 법인세의 세액 범위는 다음 각 호에 따라 산정한다.

1. 부과 개시 시점 이전 취득한 토지를 부과 종료 시점 이전에 양도한 경우에는 부과 개시 시점부터 양도시까지에 상당하는 세액
양도소득세(또는 법인세) x 부과기간(부과개시시점 ~ 양도일)토지보유기간(취득일 ~ 양도일)
2. 부과 개시 시점 이전 취득한 토지를 부과 종료 시점 이후에 양도한 경우에는 보과 개시 시점부터 부과 종료 시점까지에 상당하는 세액
양도소득세(또는 법인세) x 부과기간(부과개시시점 ~ 부과종료시점)토지보유기간(취득일 ~ 양도일)
3. 부과 개시 시점 이후 취득한 토지를 부과 종료 시점 이후에 토지를 양도한 경우에는 취득일로부터 부과 종료 시점까지에 상당한 세2
양도소득세(또는 법인세) x 부과기간(취득일 ~ 부과종료시점)토지보유기간(취득일 ~ 양도일)
4. 부과 개시 시점 이후 취득한 토지를 부과 종료 시점 이전에 토지를 양도한 경우에는 전체 세액

② 개발부담금 부과고지 후 토지를 양도하여 발생한 양도소득세 또는 법인세는 포함하지 아니한다.

③ 양도소득세 또는 법인세를 납부기한까지 납부하지 아니함으로 인하여 발생되는 가산세, 가산금, 체납처분비 등은 포함하지 아니한다.


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