개발부담금 절세정보

개발부담금 절세의 기본은 부담금산정 방법의 이해부터 시작됩니다.

1. 개발부담금의 개념도

2. 개발부담금의 산정방법(계산식)

3. 개발부담금의 절세 이해하기개발사업 토지의 지가와 개발비용. 이 두가지만 알면 절세가 보인다.

Ⓐ 국가나 지자체로부터 개발사업의 준공 인가 등을 받은 날을 부과종료시점이라하며 부과종료시점을 기준으로 부과대상 토지 와 이용상황이 가장 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 표준지와 지가산정 대상토지의 지가형성 요인에 관한 표준적인 비교 표에 따라 산정한 가액에 해당 연도 1월 1일부터 부과종료시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액을 종료시점지가라한다. 쉽게말해 준공 후 개발토지의 이용상황 (공업용, 주거용 등과 같이 해당 토지의 용도)에 맞게 산정되는 지가를 말함.

Ⓑ 국가나 지자체로부터 개발사업의 인가 등을 받은 날을 부과개시시점이라하며 부과개시시점이 속한 연도의 부과대상 토지 의 개별공시지가(부과개시시점으로부터 가장 최근에 공시된 지가를 말한다)에 그 공시지가의 기준일부터 부과개시시점까지의 정상지가상승분을 합한 가액을 개시시점지가라한다. 사업시행자가 인가 등을 받은 연도의 개발토지의 개별공시지가를 지칭함.

Ⓒ 정상지가상승분이란 금융기관의 정기예금 이자율 또는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제19조에 따라 국토교통부장 관이 조사한 평균지가변동률 (그 개발사업 대상 토지가 속하는 해당 시·군·자치구의 평균지가변동률을 말한다) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 산정한 금액을 말한다. 개발사업토지의 개시시점부터 종료시점까지 발생되는 지가상승분을 말하며, 금융기관의 정기예금 이자율 또는 해 당 지역의 평균지가변동 등을 적용하여 산정한 금액으로 개발이익에서 공제되는 대상임.

Ⓓ 개발사업의 시행과 관련하여 지출한 금액 중 순공사비, 조사비, 설계비 및 일반관리비, 관계 법령이나 해당 개발사업 인가 등의 조건에 따른 기부채납비용, 해당 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비 등을 합한 금액을 개발비용이라한다. 개발비용은 해당 개발사업에 투여된 각종 지출 비용 중 관계 법령이 정한 지출비용을 말하며, 이는 개발부담금 절세의 핵심 요소라 할 수 있다.

ⒺⒻ 개발이익이라 함은 개발사업을 통하여 토지의 상승분만큼 얻을 수 있는 이익을 말하는 것으로 준공 후 산정되는 종료시 지가에서 공제항목에 해당하는 개시시점지가와 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액을 말한다. 위와같이 산정된 개발이익에 해당 부담률(20% 또는 25% 등)을 곱하여 산정 된 금액을 개발부담금이라한다. 개발비용은 해당 개발사업에 투여된 각종 지출 비용 중 관계 법령이 정한 지출비용을 말하며, 이는 개발부담금 절세의 핵심 요소라 할 수 있다.

상담시 일반적으로 문의하시는 내용을 보면
"어디에 몇평 개발을 했는데 개발부담금이 얼마나 나올까요? 또는 보통 얼마씩 내나요? " 라고 문의하시곤 합니다.
하지만 해당 페이지를 두어번 정도만 정독하셔도 그 문의에 쉽게 답할 수 없음을 알 것입니다.

그럼 개발부담금 절세란 무엇인가에 대하여 알아보겠습니다.

위에서 언급한 바와 같이 개발부담금 절세는 개발사업토지의 지가와 공제항목인 개발비용 두가지 요소에 의하여 결정됩니다.

첫째, 지가산정은 개시시점지가를 개별공시지가로 적용 할 경우 종료시점지가도 개별공시지가를 적용하는 경우와 개시시점지가를 매입가격으로 적용하고자 하는 경우 종료시점지가는 감정평가금액 또는 처분가격으로 산정하는 경우로 나누어지며, 선택적으로 유리한 경우를 선택 할 수 있으나 후자의 경우 관계 법령에 따라 부과개시시점 이전에 매입한 경우로서 그 매입가격이 취득세의 과세표준이 된 경우로 한정되어 있다. 따라서 후자의 경우를 적용 할 수 있는지 여부를 확인하여 전자와 후자 중 유리한 지가산정을 선택 할 수 있는 판단 능력이 있어야 하며, 전자의 경우 결정되는 종료시점지가 (지자체 부동산평가위원회에서 결정)가 관련 법률에 따라 적정하게 산정되었는지를 검토하여 불합리한 지가산정이 이루어진 경우 이의신청 등을 통하여 지가차액을 최소화하는 것이 최선의 절세방안이라 할 수 있습니다.

둘째, 개발비용이라 함은 개발사업을 위하여 토지개발에 지출한 비용을 말하나 토지개발에 지출한 모든 비용이 해당되는 것은 아니며 관계 법령에 따라 인정 비용들이 제한되어 있다. 개발비용은 순공사비, 조사비, 설계비 및 일반관리비, 관계 법령이나 인가 등의 조건에 따른 기부채납금액, 각종지출부담금, 해당 토지의 개량비, 제세공과금, 보상비등의 항목들이 있고 수백 가지의 세부 소항목들로 나누어져 있으며 각 비용들 의 산정방법도 여러 가지로 산정 할 수 있게 관계 법령은 규정하고 있습니다.